Сделки купли-продажи квартиры совершаются далеко не каждый день. Учитывая, что стоимость недвижимости в Москве и многих других регионах достаточно велика, цена ошибки может оказаться фатальной. Что надо знать и на какие моменты обратить внимание при покупке квартиры, чтобы не попасться на удочку мошенников? Советуют юристы.

Выписка из ЕГРН

Перовое, в чем следует убедиться, чтобы не обманули мошенники при покупке квартиры, - это факт принадлежности понравившегося объекта продавцу. Для уточнения характеристик квартиры (в том числе наличия действующих обременений) воспользуйтесь сервисом «Предоставление сведений ЕГРН», который доступен на официальном сайте Росреестра.

Однако юристы предупреждают, что узнать таким образом сведения о владельце квартиры самостоятельно Вы не сможете. На основании Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» теперь эта информация не подлежит раскрытию сторонним лицам. Если продавец имеет честные намерения, то он может предоставить эти сведения добровольно, запросив актуальную выписку из Росреестра. Можно также обратиться в нотариальную контору вместе с собственником, чтобы получить выписку из ЕГРН.

Личное присутствие владельца на сделке

Конечно, для удобства владельца иногда показ квартиры потенциальным покупателям осуществляется сторонним лицом. Эта ситуация достаточно распространена, однако проверьте полномочия человека, который по факту будет осуществлять показ.

У него должна быть оперативная связь с собственником, лучше всего по видео, а в идеале еще и нотариально оформленная доверенность. Опытные юристы, тем не менее, советуют отказываться от сделок по доверенности: если показов может быть несколько, и на каждый из них ездить неудобно, то если дело доходит до внесения аванса, добивайтесь личного присутствия собственника.

Если Вам говорят, что владелец квартиры не может присутствовать даже на сделке, это повод насторожиться.
Именно продажа квартиры по доверенности – наиболее распространенный способ мошеннических схем при сделках с недвижимостью. Если Вы готовы удовлетвориться предъявленной Вам нотариальной доверенностью, как минимум проверьте ее подлинность и существование такого нотариуса в ЕИС (Единой информационной системе нотариата).

Проверка основания права собственности

Самый безопасный вариант – когда право собственности на квартиру у предыдущего владельца возникло на основании договора купли-продажи, и он является добросовестным покупателем. Дополнительной проверки требуют ситуации, когда право собственности возникло на основании наследования или дарения. Особенно внимательным стоит быть, если со дня принятия наследства не прошло еще трех лет: могут объявиться неучтенные ранее наследники (например, внебрачные дети) и потребовать свою долю, которая является обязательной по закону. В таких случаях судебные процессы могут длиться несколько лет, что, конечно, не очень приятно для нового собственника.

Оспорить договор дарения тоже можно: в случае признания дарителя недееспособным сделка будет признана по суду ничтожной. Юристы рекомендуют приобретать квартиры, полученные по договору дарения, не ранее через три года после вступления в право владения. Такой срок вполне достаточен, чтобы родственники подали в суд на признание договора дарения недействительным, если они имеют такое намерение.

Убедитесь, кто прописан в квартире

Даже если собственник квартиры сменится, выписать из нее уже прописанных граждан без их согласия в некоторых случаях будет очень непросто. Чтобы предотвратить неприятные сюрпризы, потребуйте от продавца справку о регистрации, в которой будут указаны сведения не только о ныне зарегистрированных в квартире, но и убывших из нее по разным причинам. Насторожиться следует в случаях, если в документе указаны:

выбывшие лица, признанные без вести пропавшими
лица, выбывшие в связи с осуждением к лишению свободы
по иным причинам на основании решения суда

В каждой из этих ситуаций есть риск, что к примеру, без вести пропавший неожиданно вернется в данную квартиру и заявит свои права, т.к. это его единственное жилье. Могут быть и более рискованные варианты, так что каждый такой случай требует тщательного изучения и консультации с опытным юристом.

Отдельно стоит упомянуть, что делать, если в квартире, которую Вы хотите купить, прописаны маленькие дети. При заключении договора купли-продажи укажите отдельно, что дети будут прописаны в другое альтернативное жилье, и проверьте, действительно ли такое жилье имеется. Бывает, что несовершеннолетний ребенок не только прописан, но и имеет долю в квартире (например, если она приобреталась ранее за счет средств материнского капитала). В подобных случаях требуйте согласие органов опеки. Если же материнский капитал использовался для покупки квартиры, но доля ребенка в ней отсутствует, такая сделка будет признана незаконной.

Продажа квартиры одним из супругов

Если продавец квартиры на момент предполагаемой сделки состоит в законном браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Юристы предостерегают от ошибок: если продавец состоит в разводе, то покупатель благополучно «забывает» про права бывшего супруга. Однако при отсутствии брачного договора любое имущество, приобретенное за время брака, будет считаться совместно нажитым и подлежит разделу при разводе. Поэтому заранее проверьте, имеется ли официальное решение суда о разделе совместного имущества, где подтверждается право собственника. На раздел имущества после развода любая из сторон может подать в течение трех лет. До истечения указанного срока от покупки такой квартиры лучше воздержаться.

Как не купить квартиру с долгами

Распространенный способ обмана, когда мошенники пытаются продать квартиру с долгами. Обязательно требуйте справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, а заодно и убедитесь, что ежемесячный размер оплаты за ЖКХ в данном объекте является для Вас приемлемым. Юристы предупреждают, что взносы на капитальный ремонт оплачиваются отдельно, причем задолженность по ним переходит к новому владельцу автоматически, так что попросите у продавца квитанции за последние пару месяцев. У добросовестного продавца это не вызовет никаких сложностей, тем более что почти все квитанции сейчас в электронном виде.

Если продавец выставил на продажу квартиру, которая ранее приобреталась в ипотеку, нужна справка о полном ее погашении от банка. Если же ипотечный кредит до сих пор не погашен, и квартира в залоге у банка, то для такой сделки требуется согласие банка.

Рекомендуется проверить также, не ведется ли в отношении продавца дело о банкротстве, а на сайте Федеральной службы судебных приставов можно выяснить, не участвовал ли продавец ранее в судебных спорах, и нет ли иных претендентов на выбранную к покупке квартиру.

Какие документы запросить у продавца, чтобы не обманули с квартирой

Помимо уже перечисленных обязательных документов, как-то: выписка из ЕГРН с указанием собственника, справка о прописанных лицах, справка об отсутствии задолженности, опытные юристы по сделкам с недвижимостью предлагают дополнительно запрашивать:

копию паспорта продавца, которую следует проверить. Это легко сделать онлайн на сервисе МВД России. Очевидно, что сделка, оформленная по фальшивому паспорту, будет признана недействительной
актуальную справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую дееспособность продавца
справку из наркологического диспансера (при возникновении сомнений)

Не будьте самонадеянны

Самый привлекательный субъект для мошенников – покупатель с реальными деньгами, действующий на собственный страх и риск. Чтобы не обманули мошенники при покупке квартиры, лучше всего действовать официально, указывать в договоре полную сумму, обращаться к нотариусу, в кредитный отдел банка, в МФЦ напрямую вместе с продавцом.

Эксперты рекомендуют в таком деле, как безопасная покупка квартиры, не экономить, и обратиться в проверенное риелторское агентство, заключив договор на юридическое сопровождение сделки. Тогда сбором документов и проверкой их подлинности будет заниматься профессиональный юрист, а Вам останется самое важное – выбор своей будущей квартиры.